/** * Note: This file may contain artifacts of previous malicious infection. * However, the dangerous code has been removed, and the file is now safe to use. */ /** * @file * Pathologic text filter for Drupal. * * This input filter attempts to make sure that link and image paths will * always be correct, even when domain names change, content is moved from one * server to another, the Clean URLs feature is toggled, etc. */ /** * Implements hook_filter_info(). */ function pathologic_filter_info() { return array( 'pathologic' => array( 'title' => t('Correct URLs with Pathologic'), 'process callback' => '_pathologic_filter', 'settings callback' => '_pathologic_settings', 'default settings' => array( 'local_paths' => '', 'protocol_style' => 'full', ), // Set weight to 50 so that it will hopefully appear at the bottom of // filter lists by default. 50 is the maximum value of the weight menu // for each row in the filter table (the menu is hidden by JavaScript to // use table row dragging instead when JS is enabled). 'weight' => 50, ) ); } /** * Settings callback for Pathologic. */ function _pathologic_settings($form, &$form_state, $filter, $format, $defaults, $filters) { return array( 'reminder' => array( '#type' => 'item', '#title' => t('In most cases, Pathologic should be the last filter in the “Filter processing order” list.'), '#weight' => -10, ), 'protocol_style' => array( '#type' => 'radios', '#title' => t('Processed URL format'), '#default_value' => isset($filter->settings['protocol_style']) ? $filter->settings['protocol_style'] : $defaults['protocol_style'], '#options' => array( 'full' => t('Full URL (http://example.com/foo/bar)'), 'proto-rel' => t('Protocol relative URL (//example.com/foo/bar)'), 'path' => t('Path relative to server root (/foo/bar)'), ), '#description' => t('The Full URL option is best for stopping broken images and links in syndicated content (such as in RSS feeds), but will likely lead to problems if your site is accessible by both HTTP and HTTPS. Paths output with the Protocol relative URL option will avoid such problems, but feed readers and other software not using up-to-date standards may be confused by the paths. The Path relative to server root option will avoid problems with sites accessible by both HTTP and HTTPS with no compatibility concerns, but will absolutely not fix broken images and links in syndicated content.'), '#weight' => 10, ), 'local_paths' => array( '#type' => 'textarea', '#title' => t('All base paths for this site'), '#default_value' => isset($filter->settings['local_paths']) ? $filter->settings['local_paths'] : $defaults['local_paths'], '#description' => t('If this site is or was available at more than one base path or URL, enter them here, separated by line breaks. For example, if this site is live at http://example.com/ but has a staging version at http://dev.example.org/staging/, you would enter both those URLs here. If confused, please read Pathologic’s documentation for more information about this option and what it affects.', array('!docs' => 'http://drupal.org/node/257026')), '#weight' => 20, ), ); } /** * Pathologic filter callback. * * Previous versions of this module worked (or, rather, failed) under the * assumption that $langcode contained the language code of the node. Sadly, * this isn't the case. * @see http://drupal.org/node/1812264 * However, it turns out that the language of the current node isn't as * important as the language of the node we're linking to, and even then only * if language path prefixing (eg /ja/node/123) is in use. REMEMBER THIS IN THE * FUTURE, ALBRIGHT. * * The below code uses the @ operator before parse_url() calls because in PHP * 5.3.2 and earlier, parse_url() causes a warning of parsing fails. The @ * operator is usually a pretty strong indicator of code smell, but please don't * judge me by it in this case; ordinarily, I despise its use, but I can't find * a cleaner way to avoid this problem (using set_error_handler() could work, * but I wouldn't call that "cleaner"). Fortunately, Drupal 8 will require at * least PHP 5.3.5, so this mess doesn't have to spread into the D8 branch of * Pathologic. * @see https://drupal.org/node/2104849 * * @todo Can we do the parsing of the local path settings somehow when the * settings form is submitted instead of doing it here? */ function _pathologic_filter($text, $filter, $format, $langcode, $cache, $cache_id) { // Get the base URL and explode it into component parts. We add these parts // to the exploded local paths settings later. global $base_url; $base_url_parts = @parse_url($base_url . '/'); // Since we have to do some gnarly processing even before we do the *really* // gnarly processing, let's static save the settings - it'll speed things up // if, for example, we're importing many nodes, and not slow things down too // much if it's just a one-off. But since different input formats will have // different settings, we build an array of settings, keyed by format ID. $cached_settings = &drupal_static(__FUNCTION__, array()); if (!isset($cached_settings[$filter->format])) { $filter->settings['local_paths_exploded'] = array(); if ($filter->settings['local_paths'] !== '') { // Build an array of the exploded local paths for this format's settings. // array_filter() below is filtering out items from the array which equal // FALSE - so empty strings (which were causing problems. // @see http://drupal.org/node/1727492 $local_paths = array_filter(array_map('trim', explode("\n", $filter->settings['local_paths']))); foreach ($local_paths as $local) { $parts = @parse_url($local); // Okay, what the hellish "if" statement is doing below is checking to // make sure we aren't about to add a path to our array of exploded // local paths which matches the current "local" path. We consider it // not a match, if… // @todo: This is pretty horrible. Can this be simplified? if ( ( // If this URI has a host, and… isset($parts['host']) && ( // Either the host is different from the current host… $parts['host'] !== $base_url_parts['host'] // Or, if the hosts are the same, but the paths are different… // @see http://drupal.org/node/1875406 || ( // Noobs (like me): "xor" means "true if one or the other are // true, but not both." (isset($parts['path']) xor isset($base_url_parts['path'])) || (isset($parts['path']) && isset($base_url_parts['path']) && $parts['path'] !== $base_url_parts['path']) ) ) ) || // Or… ( // The URI doesn't have a host… !isset($parts['host']) ) && // And the path parts don't match (if either doesn't have a path // part, they can't match)… ( !isset($parts['path']) || !isset($base_url_parts['path']) || $parts['path'] !== $base_url_parts['path'] ) ) { // Add it to the list. $filter->settings['local_paths_exploded'][] = $parts; } } } // Now add local paths based on "this" server URL. $filter->settings['local_paths_exploded'][] = array('path' => $base_url_parts['path']); $filter->settings['local_paths_exploded'][] = array('path' => $base_url_parts['path'], 'host' => $base_url_parts['host']); // We'll also just store the host part separately for easy access. $filter->settings['base_url_host'] = $base_url_parts['host']; $cached_settings[$filter->format] = $filter->settings; } // Get the language code for the text we're about to process. $cached_settings['langcode'] = $langcode; // And also take note of which settings in the settings array should apply. $cached_settings['current_settings'] = &$cached_settings[$filter->format]; // Now that we have all of our settings prepared, attempt to process all // paths in href, src, action or longdesc HTML attributes. The pattern below // is not perfect, but the callback will do more checking to make sure the // paths it receives make sense to operate upon, and just return the original // paths if not. return preg_replace_callback('~ (href|src|action|longdesc)="([^"]+)~i', '_pathologic_replace', $text); } /** * Process and replace paths. preg_replace_callback() callback. */ function _pathologic_replace($matches) { // Get the base path. global $base_path; // Get the settings for the filter. Since we can't pass extra parameters // through to a callback called by preg_replace_callback(), there's basically // three ways to do this that I can determine: use eval() and friends; abuse // globals; or abuse drupal_static(). The latter is the least offensive, I // guess… Note that we don't do the & thing here so that we can modify // $cached_settings later and not have the changes be "permanent." $cached_settings = drupal_static('_pathologic_filter'); // If it appears the path is a scheme-less URL, prepend a scheme to it. // parse_url() cannot properly parse scheme-less URLs. Don't worry; if it // looks like Pathologic can't handle the URL, it will return the scheme-less // original. // @see https://drupal.org/node/1617944 // @see https://drupal.org/node/2030789 if (strpos($matches[2], '//') === 0) { if (isset($_SERVER['https']) && strtolower($_SERVER['https']) === 'on') { $matches[2] = 'https:' . $matches[2]; } else { $matches[2] = 'http:' . $matches[2]; } } // Now parse the URL after reverting HTML character encoding. // @see http://drupal.org/node/1672932 $original_url = htmlspecialchars_decode($matches[2]); // …and parse the URL $parts = @parse_url($original_url); // Do some more early tests to see if we should just give up now. if ( // If parse_url() failed, give up. $parts === FALSE || ( // If there's a scheme part and it doesn't look useful, bail out. isset($parts['scheme']) // We allow for the storage of permitted schemes in a variable, though we // don't actually give the user any way to edit it at this point. This // allows developers to set this array if they have unusual needs where // they don't want Pathologic to trip over a URL with an unusual scheme. // @see http://drupal.org/node/1834308 // "files" and "internal" are for Path Filter compatibility. && !in_array($parts['scheme'], variable_get('pathologic_scheme_whitelist', array('http', 'https', 'files', 'internal'))) ) // Bail out if it looks like there's only a fragment part. || (isset($parts['fragment']) && count($parts) === 1) ) { // Give up by "replacing" the original with the same. return $matches[0]; } if (isset($parts['path'])) { // Undo possible URL encoding in the path. // @see http://drupal.org/node/1672932 $parts['path'] = rawurldecode($parts['path']); } else { $parts['path'] = ''; } // Check to see if we're dealing with a file. // @todo Should we still try to do path correction on these files too? if (isset($parts['scheme']) && $parts['scheme'] === 'files') { // Path Filter "files:" support. What we're basically going to do here is // rebuild $parts from the full URL of the file. $new_parts = @parse_url(file_create_url(file_default_scheme() . '://' . $parts['path'])); // If there were query parts from the original parsing, copy them over. if (!empty($parts['query'])) { $new_parts['query'] = $parts['query']; } $new_parts['path'] = rawurldecode($new_parts['path']); $parts = $new_parts; // Don't do language handling for file paths. $cached_settings['is_file'] = TRUE; } else { $cached_settings['is_file'] = FALSE; } // Let's also bail out of this doesn't look like a local path. $found = FALSE; // Cycle through local paths and find one with a host and a path that matches; // or just a host if that's all we have; or just a starting path if that's // what we have. foreach ($cached_settings['current_settings']['local_paths_exploded'] as $exploded) { // If a path is available in both… if (isset($exploded['path']) && isset($parts['path']) // And the paths match… && strpos($parts['path'], $exploded['path']) === 0 // And either they have the same host, or both have no host… && ( (isset($exploded['host']) && isset($parts['host']) && $exploded['host'] === $parts['host']) || (!isset($exploded['host']) && !isset($parts['host'])) ) ) { // Remove the shared path from the path. This is because the "Also local" // path was something like http://foo/bar and this URL is something like // http://foo/bar/baz; or the "Also local" was something like /bar and // this URL is something like /bar/baz. And we only care about the /baz // part. $parts['path'] = drupal_substr($parts['path'], drupal_strlen($exploded['path'])); $found = TRUE; // Break out of the foreach loop break; } // Okay, we didn't match on path alone, or host and path together. Can we // match on just host? Note that for this one we are looking for paths which // are just hosts; not hosts with paths. elseif ((isset($parts['host']) && !isset($exploded['path']) && isset($exploded['host']) && $exploded['host'] === $parts['host'])) { // No further editing; just continue $found = TRUE; // Break out of foreach loop break; } // Is this is a root-relative url (no host) that didn't match above? // Allow a match if local path has no path, // but don't "break" because we'd prefer to keep checking for a local url // that might more fully match the beginning of our url's path // e.g.: if our url is /foo/bar we'll mark this as a match for // http://example.com but want to keep searching and would prefer a match // to http://example.com/foo if that's configured as a local path elseif (!isset($parts['host']) && (!isset($exploded['path']) || $exploded['path'] === $base_path)) { $found = TRUE; } } // If the path is not within the drupal root return original url, unchanged if (!$found) { return $matches[0]; } // Okay, format the URL. // If there's still a slash lingering at the start of the path, chop it off. $parts['path'] = ltrim($parts['path'],'/'); // Examine the query part of the URL. Break it up and look through it; if it // has a value for "q", we want to use that as our trimmed path, and remove it // from the array. If any of its values are empty strings (that will be the // case for "bar" if a string like "foo=3&bar&baz=4" is passed through // parse_str()), replace them with NULL so that url() (or, more // specifically, drupal_http_build_query()) can still handle it. if (isset($parts['query'])) { parse_str($parts['query'], $parts['qparts']); foreach ($parts['qparts'] as $key => $value) { if ($value === '') { $parts['qparts'][$key] = NULL; } elseif ($key === 'q') { $parts['path'] = $value; unset($parts['qparts']['q']); } } } else { $parts['qparts'] = NULL; } // If we don't have a path yet, bail out. if (!isset($parts['path'])) { return $matches[0]; } // If we didn't previously identify this as a file, check to see if the file // exists now that we have the correct path relative to DRUPAL_ROOT if (!$cached_settings['is_file']) { $cached_settings['is_file'] = !empty($parts['path']) && is_file(DRUPAL_ROOT . '/'. $parts['path']); } // Okay, deal with language stuff. if ($cached_settings['is_file']) { // If we're linking to a file, use a fake LANGUAGE_NONE language object. // Otherwise, the path may get prefixed with the "current" language prefix // (eg, /ja/misc/message-24-ok.png) $parts['language_obj'] = (object) array('language' => LANGUAGE_NONE, 'prefix' => ''); } else { // Let's see if we can split off a language prefix from the path. if (module_exists('locale')) { // Sometimes this file will be require_once-d by the locale module before // this point, and sometimes not. We require_once it ourselves to be sure. require_once DRUPAL_ROOT . '/includes/language.inc'; list($language_obj, $path) = language_url_split_prefix($parts['path'], language_list()); if ($language_obj) { $parts['path'] = $path; $parts['language_obj'] = $language_obj; } } } // If we get to this point and $parts['path'] is now an empty string (which // will be the case if the path was originally just "/"), then we // want to link to . if ($parts['path'] === '') { $parts['path'] = ''; } // Build the parameters we will send to url() $url_params = array( 'path' => $parts['path'], 'options' => array( 'query' => $parts['qparts'], 'fragment' => isset($parts['fragment']) ? $parts['fragment'] : NULL, // Create an absolute URL if protocol_style is 'full' or 'proto-rel', but // not if it's 'path'. 'absolute' => $cached_settings['current_settings']['protocol_style'] !== 'path', // If we seem to have found a language for the path, pass it along to // url(). Otherwise, ignore the 'language' parameter. 'language' => isset($parts['language_obj']) ? $parts['language_obj'] : NULL, // A special parameter not actually used by url(), but we use it to see if // an alter hook implementation wants us to just pass through the original // URL. 'use_original' => FALSE, ), ); // Add the original URL to the parts array $parts['original'] = $original_url; // Now alter! // @see http://drupal.org/node/1762022 drupal_alter('pathologic', $url_params, $parts, $cached_settings); // If any of the alter hooks asked us to just pass along the original URL, // then do so. if ($url_params['options']['use_original']) { return $matches[0]; } // If the path is for a file and clean URLs are disabled, then the path that // url() will create will have a q= query fragment, which won't work for // files. To avoid that, we use this trick to temporarily turn clean URLs on. // This is horrible, but it seems to be the sanest way to do this. // @see http://drupal.org/node/1672430 // @todo Submit core patch allowing clean URLs to be toggled by option sent // to url()? if (!empty($cached_settings['is_file'])) { $cached_settings['orig_clean_url'] = !empty($GLOBALS['conf']['clean_url']); if (!$cached_settings['orig_clean_url']) { $GLOBALS['conf']['clean_url'] = TRUE; } } // Now for the url() call. Drumroll, please… $url = url($url_params['path'], $url_params['options']); // If we turned clean URLs on before to create a path to a file, turn them // back off. if ($cached_settings['is_file'] && !$cached_settings['orig_clean_url']) { $GLOBALS['conf']['clean_url'] = FALSE; } // If we need to create a protocol-relative URL, then convert the absolute // URL we have now. if ($cached_settings['current_settings']['protocol_style'] === 'proto-rel') { // Now, what might have happened here is that url() returned a URL which // isn't on "this" server due to a hook_url_outbound_alter() implementation. // We don't want to convert the URL in that case. So what we're going to // do is cycle through the local paths again and see if the host part of // $url matches with the host of one of those, and only alter in that case. $url_parts = @parse_url($url); if (!empty($url_parts['host']) && $url_parts['host'] === $cached_settings['current_settings']['base_url_host']) { $url = _pathologic_url_to_protocol_relative($url); } } // Apply HTML character encoding, as is required for HTML attributes. // @see http://drupal.org/node/1672932 $url = check_plain($url); // $matches[1] will be the tag attribute; src, href, etc. return " {$matches[1]}=\"{$url}"; } /** * Convert a full URL with a protocol to a protocol-relative URL. * * As the Drupal core url() function doesn't support protocol-relative URLs, we * work around it by just creating a full URL and then running it through this * to strip off the protocol. * * Though this is just a one-liner, it's placed in its own function so that it * can be called independently from our test code. */ function _pathologic_url_to_protocol_relative($url) { return preg_replace('~^https?://~', '//', $url); } Процедура приобретения недвижимости во Франции - Adrionika-france.ru

Процедура покупки недвижимости во Франции

 

Важные моменты

Первое.

Начнем с того, что недвижимость во Франции приобретается нерезидентами напрямую на свое имя. Никаких юридических лиц регистрировать для этого не нужно. Нерезиденты имеют одинаковые права с резидентами. 
Использование юридических лиц в качестве владельцев недвижимости по Франции возможно, но к этому вопросу нужно подходить аккуратно.

Второе.

Нужно помнить, что ключевой фигурой при заключении сделки во Франции является нотариус. Он не просто удостоверяет личность продавца и покупател и заверяет подписи под документом, но несет полную юридическую ответственность за сделку, рискуя своей лицензией, которая стоит во Франции весьма недешево. Все нотариусы являются членами Нотариальной палаты. И если у Вас возникли какие-либо сомнения относительно личности того или иного нотариуса, Вы можете зайти на французский сайт

www.notaires.fr/notaires/xpage/trouver-un-notaire?page=rechercheNotaires

где по имени или местоположению можно найти любого нотариуса, его адрес, телефон.

Все финансовые расчеты производятся не непосредственно между покупателем и продавцом, а через специальный клиентский счет нотариуса, который выступает вроде контролирующей организации, Escrow Agent. покупка недвижимости во франции

Поэтому если продавец попросил Вас перевести что-то напрямую на его реквизиты или наличными — здесь что-то неправильно. Напрямую может оплачиваться только задаток, да и то редко. Апеллируйте к фигуре нотариуса. Нередко на Лазурном Берегу встречаются российские владельцы французской недвижимости, которые ее уже продают. Они могут предложить Вам расчет в России или еще каким-то способом. Но сэкономить на нотариусе вряд ли получится в любом случае, поэтому делайте расчеты через нотариальный клиентский счет!

За спокойствие при сделке нужно платить, поэтому услуги нотариуса во Франции недешевы. 
Нотариальная пошлина по новостройкам до 5 лет составит 2-3%, а по более старым вторичным объектам — 6-7%. Система стимулирует к покупке нового жилья, чтобы поддержать застройщиков.

Что проверяет нотариус -

  • права собственности продавца

  • полномочия продавца на продажу, устанавливается личность продавца и покупателя

  • наличие сособственников

  • наличие обременений

  • наличие неурегулированных споров по объекту, в том числе опорядке наследования

  • наличие ипотеки

  • наличие иных задолженностей по коммунальным платежам, налогам и проч.

  • принадлежность объекта к категории исторических памятников

  • наличие зон риска в ближайшем окружении объекта (промышленных объектов, природных объектов и пр)

  • наличие заинтересованности мэрии в покупке объекта (у местного муниципалитета всегда есть преимущественное право покупки объекта по согласованной продавцом и покупателем цене, в случае ее заинтересованности продавец обязан продать объект мэрии, а покупателю возвращается его задаток, срок ответа мэрии на запрос нотариуса — 2 месяца, поэтому торопить сделку не нужно)

Третье.

Во Франции все финансовые операции на сумму от 10 тыс. евро подлежат контролю с приложением договоров. Просто так перевести сумму со счета третьего лица, приятеля Ивана Иванова, не получится. И идеале платеж должен поступить напрямую от покупателя со счета во Франции или счета на территории ЕС. Возможен платеж напрямую из РФ. Осуществление платежа от неких оффшорных или оншорных компаний, родственников или друзей вызовет только дополнительные вопросы и лишний документооборот.

Как это происходит

Процедура покупки недвижимости во ФранцииПосле осмотра десятков объектов недвижимости во Франции Вы останавливаете свой выбор на том единственном варианте, который подходит Вам по всем параметрам. Рекомендуем немного поторговаться по цене. Небольшую скидку в 5-15% получить всегда можно.
После этого согласуется Предварительный договор — Compromis de Vente,который включает все основные элементы сделки. Многие клиенты относятся к данному документу как к предварительному, то есть необязательному, несущественному. Это ошибка. Для сделки купли-продажи именно этот документ является самым-самым главным. Он фиксирует все -

  • цену

  • размер задатка и его судьбу при расторжении договора

  • динамику оплаты и сроки окончательного расчета

  • состояние объекта к моменту передачи

С 2007 года на стадии подписания Предварительного договора продавцы обязаны предоставлять Покупателям данные по техническим характеристикам объекта, т.к. они могут повлиять на цену объекта и намерения покупателя по его покупке.

Предоставляются следующие документы, которые подчеркивают отношение французов к экологичности и безопасности строительства, материалов (они более важны при покупке вторичных вариантов, новостройки выполняются по самым современным стандартам и автоматически получают данные сертификаты):

  • Diagnostic de performance énergétique et GES - определение класса и эффективности потребления электроэнергии и выделения углекислого газа. Нормы по этим параметрам пересматриваются каждые 10 лет. Еще 15 лет назад такого документа в помине не было.
  • Etat des installations intérieures de gaz - Документ по подтверждению соответствия всем нормам газовых труб старше 15 лет. Сертификат действует не более 3 лет.

  • Etat des installations intérieures électriques — сертификат по соответствию нормам электропроводки объекта (особенно важно для зданий старше 15 лет). Действует не более 3 лет.

  • Etat des risques naturels et technologiques - сертификат по классу текущих естественных природных рисков (сейсмологическая, оползневая опасность и пр). Действует 6 месяцев.
  • Etat amiante - сертификат по проверке на наличие асбеста (с 1997 года, когда асбест был законодательно признан вредным во Франции). Проверяются все элементы зданий от пола до потолка, включая трубы, лифтовые шахты, подвалы, чердаки и кровлю. Без срока действия.

  • Constat de risque d'exposition au plomb — сертификат по проверке на свинец (это особенно важно для зданий, построенных до 1949 года, когда свинец применялся в строительстве в составе красок). Действителен в течение 1 года при обнаружении свинца.

  • Etat parasitaire — сертификат по проверке на наличие термитов. Действителен в течение трех месяцев.

  • Certification de surface Loi Carrez - подтверждение метража объекта (для квартир) от 8 м2. Без срока действия.

С 2013 года была также введена проверка на соответствие французским строительным нормам и правилам системы канализации (état des installations d'assainissement non collectif). Данный сертификат о проверке действителен 8 лет.

Примерно такие же документы предоставляются и при покупке индивидуального дома. 

После подписания Предварительного договора покупатель перечисляет сумму задатка 5-10% от стоимости объекта. Сумма задатка перечисляется в безналичном порядке на клиентский счет нотариуса.

Обращаем Ваше внимание на 7-дневное правило, существующее только во Франции. В течение 7 дней после подписания Предварительного Договора покупатель имеет право в одностороннем порядке аннулировать сделку и потребовать возврата уплаченных сумм (Droit d'annulation). На практике эти правом пользуются не более 3% покупателей, однако оно помогает обезопасить покупателя от спонтанных решений. Продавец, в отличие от Покупателя, аннулировать договор так просто не может. Это возможно только в случае неисполнения договора сторонами в указанные сроки. При неисполнении договора Покупателем или при отказе от недвижимости во Франции за пределами указанного 7-дневного срока Покупатель теряет уплаченный задаток.

По факту перечисления полной суммы купли-продажи на клиентский счет французского нотариуса сторонами подписывается Acte de Vente — Основной договор купли-продажи, итоговый документ по сделке. Происходит официальное заверение сделки, покупателю передаются ключи от объекта. Продавцу перечисляется полная сумма купли-продажи, агентство получает свою комиссию. Срок государственной регистрации перехода права собственности доходит до 3-4 месяцев, поэтому первоначально собственнику нотариус выдает первичный сертификат, а имя покупателя вносится в Бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). По факту окончательной регистрации покупатель получает Titre de propriété — аналог свидетельства о праве собственности.

Коммунальные услуги переоформляются на покупателя, он также обязан застраховать объект недвижимости.