Важные моменты

Первое.

Начнем с того, что недвижимость во Франции приобретается нерезидентами напрямую на свое имя. Никаких юридических лиц регистрировать для этого не нужно. Нерезиденты имеют одинаковые права с резидентами. 
Использование юридических лиц в качестве владельцев недвижимости по Франции возможно, но к этому вопросу нужно подходить аккуратно.

Второе.

Нужно помнить, что ключевой фигурой при заключении сделки во Франции является нотариус. Он не просто удостоверяет личность продавца и покупател и заверяет подписи под документом, но несет полную юридическую ответственность за сделку, рискуя своей лицензией, которая стоит во Франции весьма недешево. Все нотариусы являются членами Нотариальной палаты. И если у Вас возникли какие-либо сомнения относительно личности того или иного нотариуса, Вы можете зайти на французский сайт

www.notaires.fr/notaires/xpage/trouver-un-notaire?page=rechercheNotaires

где по имени или местоположению можно найти любого нотариуса, его адрес, телефон.

Все финансовые расчеты производятся не непосредственно между покупателем и продавцом, а через специальный клиентский счет нотариуса, который выступает вроде контролирующей организации, Escrow Agent. 

Поэтому если продавец попросил Вас перевести что-то напрямую на его реквизиты или наличными — здесь что-то неправильно. Напрямую может оплачиваться только задаток, да и то редко. Апеллируйте к фигуре нотариуса. Нередко на Лазурном Берегу встречаются российские владельцы французской недвижимости, которые ее уже продают. Они могут предложить Вам расчет в России или еще каким-то способом. Но сэкономить на нотариусе вряд ли получится в любом случае, поэтому делайте расчеты через нотариальный клиентский счет!

За спокойствие при сделке нужно платить, поэтому услуги нотариуса во Франции недешевы. 
Нотариальная пошлина по новостройкам до 5 лет составит 2-3%, а по более старым вторичным объектам — 6-7%. Система стимулирует к покупке нового жилья, чтобы поддержать застройщиков.

Что проверяет нотариус -

• права собственности продавца

• полномочия продавца на продажу, устанавливается личность продавца и покупателя

• наличие сособственников

• наличие обременений

• наличие неурегулированных споров по объекту, в том числе опорядке наследования

• наличие ипотеки

• наличие иных задолженностей по коммунальным платежам, налогам и проч.

• принадлежность объекта к категории исторических памятников

• наличие зон риска в ближайшем окружении объекта (промышленных объектов, природных объектов и пр)

• наличие заинтересованности мэрии в покупке объекта (у местного муниципалитета всегда есть преимущественное право покупки объекта по согласованной продавцом и покупателем цене, в случае ее заинтересованности продавец обязан продать объект мэрии, а покупателю возвращается его задаток, срок ответа мэрии на запрос нотариуса — 2 месяца, поэтому торопить сделку не нужно)

Третье.

Во Франции все финансовые операции на сумму от 10 тыс. евро подлежат контролю с приложением договоров. Просто так перевести сумму со счета третьего лица, приятеля Ивана Иванова, не получится. И идеале платеж должен поступить напрямую от покупателя со счета во Франции или счета на территории ЕС. Возможен платеж напрямую из РФ. Осуществление платежа от неких оффшорных или оншорных компаний, родственников или друзей вызовет только дополнительные вопросы и лишний документооборот.

Как это происходит

После осмотра десятков объектов недвижимости во Франции Вы останавливаете свой выбор на том единственном варианте, который подходит Вам по всем параметрам. Рекомендуем немного поторговаться по цене. Небольшую скидку в 5-15% получить всегда можно.
После этого согласуется Предварительный договор — Compromis de Vente,который включает все основные элементы сделки. Многие клиенты относятся к данному документу как к предварительному, то есть необязательному, несущественному. Это ошибка. Для сделки купли-продажи именно этот документ является самым-самым главным. Он фиксирует все -

• цену

• размер задатка и его судьбу при расторжении договора

• динамику оплаты и сроки окончательного расчета

• состояние объекта к моменту передачи

С 2007 года на стадии подписания Предварительного договора продавцы обязаны предоставлять Покупателям данные по техническим характеристикам объекта, т.к. они могут повлиять на цену объекта и намерения покупателя по его покупке.

Предоставляются следующие документы, которые подчеркивают отношение французов к экологичности и безопасности строительства, материалов (они более важны при покупке вторичных вариантов, новостройки выполняются по самым современным стандартам и автоматически получают данные сертификаты):

• Diagnostic de performance énergétique et GES - определение класса и эффективности потребления электроэнергии и выделения углекислого газа. Нормы по этим параметрам пересматриваются каждые 10 лет. Еще 15 лет назад такого документа в помине не было.
• Etat des installations intérieures de gaz - Документ по подтверждению соответствия всем нормам газовых труб старше 15 лет. Сертификат действует не более 3 лет.

• Etat des installations intérieures électriques — сертификат по соответствию нормам электропроводки объекта (особенно важно для зданий старше 15 лет). Действует не более 3 лет.

• Etat des risques naturels et technologiques - сертификат по классу текущих естественных природных рисков (сейсмологическая, оползневая опасность и пр). Действует 6 месяцев.
• Etat amiante - сертификат по проверке на наличие асбеста (с 1997 года, когда асбест был законодательно признан вредным во Франции). Проверяются все элементы зданий от пола до потолка, включая трубы, лифтовые шахты, подвалы, чердаки и кровлю. Без срока действия.

• Constat de risque d'exposition au plomb — сертификат по проверке на свинец (это особенно важно для зданий, построенных до 1949 года, когда свинец применялся в строительстве в составе красок). Действителен в течение 1 года при обнаружении свинца.

• Etat parasitaire — сертификат по проверке на наличие термитов. Действителен в течение трех месяцев.

• Certification de surface Loi Carrez - подтверждение метража объекта (для квартир) от 8 м2. Без срока действия.

С 2013 года была также введена проверка на соответствие французским строительным нормам и правилам системы канализации (état des installations d'assainissement non collectif). Данный сертификат о проверке действителен 8 лет.

Примерно такие же документы предоставляются и при покупке индивидуального дома. 

После подписания Предварительного договора покупатель перечисляет сумму задатка 5-10% от стоимости объекта. Сумма задатка перечисляется в безналичном порядке на клиентский счет нотариуса.

Обращаем Ваше внимание на 7-дневное правило, существующее только во Франции. В течение 7 дней после подписания Предварительного Договора покупатель имеет право в одностороннем порядке аннулировать сделку и потребовать возврата уплаченных сумм (Droit d'annulation). На практике эти правом пользуются не более 3% покупателей, однако оно помогает обезопасить покупателя от спонтанных решений. Продавец, в отличие от Покупателя, аннулировать договор так просто не может. Это возможно только в случае неисполнения договора сторонами в указанные сроки. При неисполнении договора Покупателем или при отказе от недвижимости во Франции за пределами указанного 7-дневного срока Покупатель теряет уплаченный задаток.

По факту перечисления полной суммы купли-продажи на клиентский счет французского нотариуса сторонами подписывается Acte de Vente — Основной договор купли-продажи, итоговый документ по сделке. Происходит официальное заверение сделки, покупателю передаются ключи от объекта. Продавцу перечисляется полная сумма купли-продажи, агентство получает свою комиссию. Срок государственной регистрации перехода права собственности доходит до 3-4 месяцев, поэтому первоначально собственнику нотариус выдает первичный сертификат, а имя покупателя вносится в Бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). По факту окончательной регистрации покупатель получает Titre de propriété — аналог свидетельства о праве собственности.

Коммунальные услуги переоформляются на покупателя, он также обязан застраховать объект недвижимости.